天津“公有住房办法”实施 地方救楼市尺度升级

  公有住房的承租人可以立遗嘱指定承租人了,这对本市公产房住户是一个好消息。以前,提起公产房过户,很多人都会皱眉头,承租人想在生前立遗嘱把房子的承租权给谁是做不到的,因为承租人本人没有这个权利,所以承租人去世后,亲属间往往会因“公产房承租权”产生矛盾,起诉至法院,但法院对此一般不予受理。2014年11月1日实施的《天津市公有住房变更承租人管理办法》结束了这一尴尬,新规赋予了公有住房承租人相应的权利,公产房也可以“遗嘱继承”了。

  昨天,记者从相关方面了解到,本市公有住房较多的河东、河西、南开等区自上述规定实施以来,咨询或办理公有住房“遗嘱继承”的市民日益增多,人们大都为这一关系民生的政策叫好。从公有住房数量来看,仍然有相当一部分市民不了解这一新规。

  每经记者 王杰 发自北京

  继多个城市松绑限购后,购房补贴成为一种新型的救市工具。

  公产房遗嘱继承新规

  新规规定,公有住房承租人死亡的,新的承租人通过以下方式确定:(一)公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房;(二)公有住房承租人生前未指定承租人的,其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的,已故子女的子女可以申请过户。

  解读允许指定后续承租人

  市律协民商专业委员会委员、天津众晓律师事务所主任任秀福律师介绍,公有住房承租人死亡的,原来是不允许指定后续承租人的,指定了也无效。新规不仅允许指定,而且指定的后续承租人是第一顺序的承租权人。没有指定的,才按照老规定由近亲属协商一致后由某一人承租。这是类似于“遗嘱继承”的一种指定后续承租人方式。

  没遗嘱发生争议咋办

  不过,如果没有指定后续承租人,近亲属协商又无法达成一致,该怎么解决呢?新规规定,符合过户条件人员达不成一致意见的,可以向人民法院起诉。在人民法院调解、审判过程中,需要通过回购、代理转让等方式确定承租权或处置公有住房的,由公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让公有住房。

  据《包头日报》8月5日消息,为应对经济形势下行压力,促进包头市住房消费,活跃房地产市场,拉动地方经济健康快速发展,包头市政府决定于9月6日~10日举办“中国·包头2014房交会”。为使房交会圆满成功,特制定了房交会期间的优惠政策。其中,包括房交会组委会发放面额15000元/套“百姓购房券”,购买首套新建商品住房,给予所纳契税100%的补贴等政策。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟对 《每日经济新闻》记者表示,房地产消费是大宗消费,可以起到稳定经济的作用,但不建议没有底线地放开。目前的救市手段不外乎是松绑限购和减税。

  陈晟认为,房地产的底线思维是不能鼓励投资和投机。而目前房地产市场处于新常态,也就是稳定与正常。目前市场过冷,可以适度有所恢复,但不宜将常态变成一种热态,所以在房地产中要把握住底线思维和常态状态。

  推多项优惠举措/

  据记者了解,包头此次购房优惠在税费上也有所减免。购买首套新建商品住房,给予所纳契税100%的补贴;购买二套以上(含二套)新建商品住房,给予所纳契税50%的补贴;购买非住宅,给予所纳契税50%的补贴。所纳契税实行先征后补,由昆区财政部门返还。

  此外,购买新建商品住房,市政府给予购房人2000元/套的财政补贴。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元,减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费。减半收取房屋登记费、抵押登记费。对法律规定必须进行公证的房屋,减半收取公证费。

  上海易居研究院研究员严跃进给记者算了一笔账,加入此类优惠计划,单从“百姓购房券”来看,就能够抵扣15000元/套。对于总价60万元的住房来说,这样的优惠力度是很大的。如果加上财政补贴、契税补贴等,能够节约将近4万元。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,这种救市方式刺激力度并不大,目前市场上购房者的降价预期多为10%。由于利率提高,购房成本增加的部分已经不止10%。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于契税本身优惠的时效性非常短,对于开发商来讲,会加大对购房者的引导,购房者也不应错过优惠时机。有实际有效需求的购房者会集中入市,短期内包头成交量将得到集中释放。

  张宏伟预计,上述政策预计不会就在房交会后结束。包头应该还会根据房交会期间市场需求释放情况,再进行契税政策调整。政策调整的力度应该还是以保护首套自住需求为主、辅助保护改善型需求。

  各地救市政策或持续出现/

  多位业内人士看来,目前多个城市库存过大的原因,是由于产业基础缺失和人口导入不足。

  阳光100置业集团常务副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示,城市之间的竞争,是人口与人才的竞争,一个城市不仅仅要有房子,更重要的是通过产业把人吸引过来,如果只靠单纯的补贴,也只能补一时。

  记者从包头统计信息网了解到,上半年包头市经济特征之一为“市场需求不足,企业订单减少,生产能力利用不足。”在被调查的219户企业中,有68%的企业由于产品需求不足而订单减少,企业主要产品生产能力平均利用率仅为63.4%,比去年同期下降2.5个百分点。上半年,包头市全社会固定资产投资平稳运行,民间投资平稳增长,新开工大项目完成投资好于上年同期水平,但房地产投资增速同比下降。

  严跃进表示,如果楼市萧条,那么会通过产业链影响其他企业的投资和开工规模。目前楼市经济疲软对包头宏观经济和城市经济自然有负面影响,这也是救市的基本考虑。

  事实上,免契税、增加住房补贴的救市政策并不新鲜,一些库存大的城市之前就有过相关措施。2012年3月23日,营口市春季房地产展示交易会为购房者提供了补贴政策。2012年2月,安徽芜湖发布文件强调,2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房的,将给予免缴契税的补贴,购房面积在90平方米以下的,还有额外的货币补贴。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,福建、武汉、绍兴、包头等地发文,通过财政、税费补贴等形式刺激楼市,尺度越来越大。从目前市场看,由于经济增速放缓,导致地方政府对房地产的依赖度明显上升。在这种情况下,预计各地的救市热情将持续上涨,年内市场存在出现反弹的可能。特别是已经涉及的信贷松动,一旦银行实施执行,预期购房者将被刺激入市。

  解读可到法院诉讼解决

  任秀福律师介绍,原来遇到这种情况,相关纠纷法院不予受理,纠纷长期得不到解决。“现在好了,可以到法院诉讼解决,可以经过法院调解或判决确定后续承租权人,或者处分公有住房后大家分钱。”

  陈晟则表示,不同城市的供需压力不同,救市手段也不同。对于首套房,中央层面也都是鼓励的。目前针对市场刚性需求定向放松的目的,是启动以首套房为代表的购房需求,也是从行政化手段向市场化手段的转换过程。

  (实习生朱亚南对本文亦有贡献)

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