开发养老地产渐成新方向 买家观望气氛浓

  传统的地产开发项目已经不能够满足日新月异的社会需求,随着养老地产的异军突起,也让开发商找到了新方向,不再专注于传统商业及住宅的开发。一些知名品牌的开发商正寻求这种多元化的需要,探索者未来房产开发商的希望之路。

  有分析认为,养老地产字面意思理解是让今天投资的钱替未来的养老做保障。类似于保险,是将未来的风险提前转嫁给现在的自己。那么,这样的解释符合养老地产的特征吗?

  万科副总裁、北京万科总经理毛大庆曾在采访时表示:“养老地产只是养老产业的一个载体,其中很多内容还需要社会去填充,同时需要完善和合理的制度设置,养老地产不等于养老解决方案。”

万科天河御品是广州大道北区域比较抢手的二手社区。陈白帆摄

  养老地产不等于养老,这样的说法能让购房者心甘情愿地掏出自己的钱去购置一份存在着风险的房产吗?显然,有部分人的看法并不乐观,他们认为:“养老地产不养老,这样与非法集资有什么区别?我自己老了都不愿意住养老院,管理差、制度不全是大多数养老院的通病,孝顺的子女谁又愿意把自己的父母送去养老院?我觉得前景不看好。”一位80后的中产阶层这样表达了他的想法。

  而另一部分人群则认为,很多行业开始都并不能为人们所接受,在不断发展的过程中,产品逐步成熟。人们的观念也从最初的不理解,到后来的欣然接受。这都需要时间不断地实验,如果双方家庭都是独生子女,照顾父母哪有那么多的精力呢?

  继5月同宝路地块后,5、6月份,白云区沙太路一带又接连出现两高价地块,包括沙太路梅花园地块和白云配件厂地块,使广州大道北一带新拍地块的楼面地价(刨去配建保障房面积)已高达2.4万~2.5万元/m2,比目前附近二手楼单价还贵,导致近期该板块二手价有明显提升,业主反价心态增强。各大中介公司统计数据显示,目前广州大道北南方医院附近较新的二手电梯房,价格已达2.1万~2.5万元/m2,买家置业预算恐也要有所提升。 文/图:记者 陈白帆

  有中介人士表示,经过3个高价地的冲击,广州大道北一带二手楼价相比4月约有一成涨幅。业主反价的意识也明显增强,基本没有议价空间。据中原地产怡新分行营业经理萧赞介绍,继5月初同宝路地块拍出高价后,5~6月,白云区沙太路一带又接连出现两个高价地块。

  目前,广州大道北一带二手楼价与4月相比有轻微涨幅,以广州大道北一带电梯楼为例,4~5月市场均价为2万~2.1万元/m2,而6月市场均价约2.2万~2.3万元/m2。如万科天河御品4~5月均价约2.1万~2.2万元/m2,6月份市场均价约2.3万~2.4万元/m2。怡新花园4~5月份市场均价约为2万元/m2,6月均价约为2.2万元/m2。云山熹景4~5月市场均价约2.2万~2.3万元/m2,6月份市场均价也略有涨幅,这三大楼盘6月份市场均价与4~5月份相比,总体涨幅约一成。

  满堂红统计数据显示,白云区京溪、同和板块二手均价2月起持续上涨,尤其5月份的二手成绩均价达到19659元/m2,环比4月份上涨13.4%。从满堂红成交的楼盘来看,几个素质较高的楼盘如万科天河御品、怡新花园、云山熹景等,5月份的二手成交均价环比4月份均有上涨。目前京溪、同和一带的成交以电梯楼为主,90平方米以上的三房物业成交比较活跃,占比超过五成。例如怡新花园,连续两个月有总价超过200万元以上的物业有成交记录。

  高价地撑腰 六成业主反价

  中原地产萧赞透露,仅沙太路一带近期就拍出两幅高价地块,是推动该片区二手楼价增长的重要原因。业主获悉拍出高价地块后,涨价意向明显增强,反价的业主高达六成。不少原来观望的买家,更出现追价的情况。该分行最近的成交中,就有业主先降价后反价,而买家有选择追价的情况出现。如4月,擎山苑均价约为1.5万~1.6万元/m2,5月均价约为1.7万元/m2,到6月份均价已上涨至1.8万元/m2。擎山苑一套电梯两房,业主之前放盘总价为136万元,后经过商议,决定降价至132万元出售。后获悉高价地块拍出后,反价至原放盘价136万元,经过多次商议才最终以135万元成交。买家方面,原购房预算是128万元,在了解到沙太路梅花园和白云配件厂地块楼面价均大大高于2万元/m2后,也调高购房预算至133万元,可业主心态强势,最后买家追价至135万元才顺利成交。

  业主频反价 买家观望气氛浓

  中原地产京溪分行营业经理陈虾表示,继白云区沙太路一带接连出现高价地块,目前广州大道北一带二手楼价相比4月约有一成涨幅,业主放盘价较之前高10%~15%。约有三成业主获悉拍出高价地块后出现反价,反价幅度为15%~20%。陈虾表示,有一套云裳丽影90平方米的三房,业主原放盘价为210万元,拍出高价地块后,即反价至250万元。但买家则认为业主反价幅度较大,变成持观望态度。目前在该片区电梯两房户型最受买家青睐,均价约2.3万元/m2,总价在200万元左右。

  合富置业合一分行主管田吉川告诉记者,目前确实有部分二手房业主出现惜售,同和板块放盘量比过往有所减少,不少业主会因贵价地块而提价,涨幅大约1000~2000元/m2左右。万科天河御品目前均价约升至2.4万~2.5万元/m2,部分买家对市场持观望情绪,早前合一国际有一物业放售,业主原放盘价约2.1万元/m2,但因陆续出现贵价地块,该名业主更改放盘价,现时放盘价约2.3万元/m2。

  合肥学院房地产研究所所长朱德开教授认为,养老地产目前在我国还处于起步阶段,相关的管理制度以及运营模式都并不完善。但是并不代表说养老地产就没有发展的前景,随着城市化进程的发展,人口老龄化的加快,这样的需求还是存在的。西方国家已经有较为成熟的养老公寓,所以说养老地产会是未来发展的一个趋势,现在的部分产品还处于探索时期,更多的只是概念性的设想。这样的产品还需要政府的扶持,如果没有相关的保障措施,发展会十分缓慢。“如果说何时才能成熟,至少也要5年以后。”朱德开如是说。

  他同时也表示了对养老地产的一些担忧,年龄层次的存在,使得管理更加困难。如此看来,养老地产要走的路还很长,有争议其实是件好事,在不断质疑与解决的过程中,养老产品才能正在的成熟起来。

  满堂红成交数据显示,该板块楼盘本身业主持有年限不长,转手率也较高,不少楼盘是证不够5年的物业,业主心态并未见特别强硬,反价还不太明显,超过八成业主仍愿意提供可议价空间,议价幅度在3%~10%。从近期新增放盘情况来看,业主会略调高放盘单价,目前万科天河御品放盘价在23000~24000元/m2;怡新花园的放盘价在23000~27000元/m2;云山熹景的放盘价在24000~25000元/m2。

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